Un propriétaire qui met son bien en location est exposé à deux risques principaux qu’aucune assurance habitation classique ne couvre : les sinistres pendant les périodes de vacance locative et les loyers impayés par le locataire. L’assurance propriétaire non occupant (PNO) répond au premier, la garantie loyers impayés (GLI) au second. Ce sont deux contrats distincts mais complémentaires, à connaître avant tout projet d’investissement locatif.
Nos guides détaillés sur la PNO et la GLI
L’assurance PNO, ce qu’elle couvre vraiment
L’assurance propriétaire non occupant prend le relais de l’assurance du locataire dans plusieurs configurations. Pendant une vacance locative, lorsque le bien est inoccupé entre deux locataires, c’est la PNO qui couvre les dommages causés au bien (dégât des eaux, incendie, tempête). Lors d’un sinistre dont l’origine n’est pas imputable au locataire, comme une infiltration en provenance des parties communes, la PNO complète ou supplée l’assurance habitation du locataire. Enfin pour les locations meublées de courte durée (type *Airbnb*, *Booking.com*), la PNO devient quasi-indispensable car les contrats d’assurance des locataires de passage sont souvent insuffisants.
La PNO inclut systématiquement la responsabilité civile du propriétaire pour les dommages que le bien pourrait causer à des tiers (chute de tuile sur un passant, défaut d’entretien causant un dégât chez le voisin). Cette garantie est devenue obligatoire pour les copropriétés depuis la loi Alur de 2014 et bénéficie d’une protection juridique en cas de litige avec un locataire, le syndic ou un voisin. Son coût annuel reste modeste, généralement entre 80 et 200 € par logement selon la surface et la zone géographique.
La garantie loyers impayés, son fonctionnement et ses limites
La GLI couvre le bailleur contre trois risques distincts : le loyer impayé au-delà d’une franchise (généralement le premier mois), les dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie, et les frais de procédure contentieuse pour expulser un locataire défaillant. Son coût représente typiquement 2 à 4 % du loyer annuel charges comprises, soit pour un loyer de 800 € mensuels, environ 200 à 380 € par an de cotisation.
La souscription d’une GLI est strictement encadrée. L’assureur impose des critères de solvabilité au moment de la sélection du locataire : revenus nets supérieurs ou égaux à 2,85 ou 3 fois le loyer charges comprises, contrat de travail stable (CDI hors période d’essai, ancienneté minimum), absence d’incident sur les douze derniers mois. Tout dossier ne respectant pas ces critères se voit refuser la couverture, ce qui rend la GLI inaccessible pour une part importante des candidats locataires.
Cumul PNO et GLI : quel intérêt
Les deux dispositifs se cumulent et répondent à des risques différents. La PNO protège le bien immobilier et la responsabilité civile du propriétaire, la GLI protège le revenu locatif. Un bailleur sérieux qui veut sécuriser intégralement son investissement souscrit les deux contrats, souvent auprès du même assureur pour bénéficier d’une remise de cumul.
L’alternative à la GLI est le dispositif Visale, géré par Action Logement, qui se substitue à la caution solidaire pour certains profils de locataires (jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité, intermittents). Visale est gratuite pour le bailleur et offre une couverture comparable à la GLI sur les impayés de loyer, mais sa souscription est conditionnée par le profil du locataire et non par celui du propriétaire. Pour un bailleur recevant un dossier éligible Visale, ce dispositif est souvent préférable à la GLI commerciale.