Après trois années de baisse consécutive, les prix de l’immobilier ancien semblent atteindre un plancher au premier semestre 2026. Mais la stabilisation cache des disparités importantes entre régions, types de biens et profils acheteurs. Voyons ce que disent réellement les indices, et ce que cela change pour les transactions en cours.
Les chiffres qui circulent et ce qu’ils mesurent
L’indice Notaires-INSEE, qui fait référence pour le marché ancien, mesure la variation annuelle des prix sur la base des transactions réellement signées chez les notaires. Au premier trimestre 2026, l’indice national affiche une baisse de 2,1 % sur un an, contre -4,8 % au premier trimestre 2025. La pente s’aplatit nettement, ce qui suggère une stabilisation en cours plutôt qu’un rebond brutal.
Les autres indices (MeilleursAgents, SeLoger, baromètres bancaires) confirment la tendance générale tout en présentant des nuances. MeilleursAgents annonce un léger rebond de 0,3 % sur trois mois, mais cet indice est calculé sur des prix d’annonce et non des transactions, ce qui le rend plus volatil et moins fiable pour analyser le marché réel. Pour les décisions d’achat ou de vente, l’indice Notaires-INSEE reste la référence robuste.
Les écarts régionaux qui se creusent
La moyenne nationale masque des dynamiques très divergentes selon les territoires. Paris et la petite couronne continuent de baisser modérément (-1,5 % sur un an), mais la chute s’est nettement ralentie après deux années à -6 %. Lyon et Bordeaux affichent des baisses similaires autour de -2 %, conséquence du choc post-2022 et de la sortie de la dynamique TGV. Marseille, Lille, Nantes et Toulouse sont à l’équilibre ou en légère hausse, signe d’un rééquilibrage des grandes métropoles.
À l’inverse, les villes moyennes connaissent des dynamiques opposées : forte demande post-télétravail dans certaines (Reims, Angers, Tours, La Rochelle) avec hausse de 3 à 5 % par an, et démographie en chute dans d’autres (Limoges, Saint-Étienne, Mulhouse) avec baisse soutenue de 4 à 7 %. Les zones rurales sont également contrastées : les bassins touristiques tiennent (Provence, littoral atlantique, Alpes), les bassins industriels en déclin continuent de chuter.
Le DPE qui devient le facteur déterminant
Le critère qui pèse de plus en plus dans les écarts de prix, c’est la classe énergétique. Les biens classés A, B ou C se vendent à des prix supérieurs de 10 à 18 % aux biens classés F ou G, à surface et emplacement comparables. L’écart s’est creusé sensiblement depuis l’interdiction progressive à la location des passoires thermiques (G depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034).
Cette décote sur les passoires thermiques pousse de nombreux propriétaires à engager des travaux de rénovation avant de vendre. La rentabilité de cette opération dépend du coût des travaux et de la décote subie en l’absence de rénovation. Sur un bien de 300 000 € classé G, la décote moyenne atteint 35 à 50 000 €, à mettre en regard d’une rénovation thermique complète facturée entre 30 et 60 000 € selon l’ampleur. L’équation est souvent neutre, voire favorable, à condition d’engager les travaux avec un artisan RGE et de mobiliser les aides disponibles.
Le scénario de sortie qui se dessine pour fin 2026
Trois scénarios coexistent chez les économistes du logement. Un scénario de stabilisation prolongée (le plus probable, environ 60 % de probabilité) prévoit des prix stables jusqu’à fin 2027, sans rebond significatif mais sans nouvelle baisse. Un scénario de rebond léger (environ 25 % de probabilité) anticipe une hausse de 2 à 4 % par an à partir du second semestre 2026, portée par la baisse des taux et le retour des primo-accédants.
Un scénario pessimiste (environ 15 % de probabilité) envisage une nouvelle baisse de 3 à 5 % si la situation économique européenne se dégrade ou si l’inflation rebondit fortement. Dans tous les cas, les ménages qui visent une opération à moyen terme (3 à 5 ans) auront avantage à se positionner sur des biens à bonne classe énergétique et à emplacement solide, qui résisteront mieux aux scénarios défavorables.