Achat immobilier : Comment calculer le rendement?

Achat immobilier : Astuces pour maîtriser le calcul de rendement locatif

Le rendement locatif est un élément clé à prendre en compte lors d’un achat immobilier. Il permet d’évaluer la rentabilité d’un bien immobilier et ainsi de déterminer s’il s’agit d’un bon investissement. Pour vous aider à y voir plus clair, nous allons vous expliquer comment calculer le rendement locatif et quels sont les différents facteurs à considérer.

Comment calculer le rendement brut ?

Pour calculer le rendement brut d’un bien immobilier, il suffit de diviser les revenus locatifs annuels par le prix d’achat du bien, puis de multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Voici la formule :

Rendement brut = (Revenus locatifs annuels / Prix d’achat) x 100

Exemple : Si vous achetez un appartement à 200 000€ et que vous le louez 800€ par mois, voici comment vous allez procéder :

• Revenus locatifs annuels : 800 € x 12 = 9600 €
• Rendement brut : (9600 € / 200 000 €) x 100 = 4,8%

Dans cet exemple, le rendement brut est donc de 4,8%. Cependant, ce chiffre ne prend pas en compte les charges et autres frais liés à l’investissement. Il est donc nécessaire d’aller plus loin dans les calculs pour obtenir un rendement net plus précis.

Comment calculer le rendement net ?

Pour affiner votre analyse, il convient de prendre en compte les charges et frais liés à l’investissement immobilier. Le rendement net se calcule de la manière suivante :

Rendement net = ((Revenus locatifs annuels – Charges) / Prix d’achat) x 100

Les charges comprennent notamment les taxes locales, les frais de gestion locative, les frais d’entretien et de réparation, ou encore les éventuelles périodes de vacance locative. Attention, certaines charges peuvent être déductibles des revenus fonciers et ainsi réduire l’impôt sur le revenu.

Exemple : Reprenons notre appartement à 200 000€ loué 800€ par mois. Imaginons que vous ayez 3000€ de charges annuelles :

• Revenus locatifs annuels : 9600 €
• Charges : 3000 €
• Rendement net : ((9600 € – 3000 €) / 200 000 €) x 100 = 3,3%

Dans cet exemple, le rendement net est de 3,3%. Ce chiffre est plus réaliste que le rendement brut car il intègre les différents coûts associés à l’investissement immobilier. Toutefois, il reste encore une étape importante pour connaître la rentabilité réelle de votre investissement : le calcul du rendement net-net.

Comment calculer le rendement net-net ?

Le rendement net-net est le plus précis des trois types de rendements, car il prend en compte les charges et frais déjà mentionnés, mais également l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Voici comment le calculer :

Rendement net-net = ((Revenus locatifs annuels – Charges – Impôts) / Prix d’achat) x 100

Pour déterminer l’impôt sur le revenu lié à vos revenus fonciers, il vous suffit d’appliquer le taux marginal d’imposition (TMI) correspondant à votre tranche fiscale. N’oubliez pas de prendre en compte également les prélèvements sociaux qui s’élèvent actuellement à 17,2% en France.

Exemple : Toujours avec notre appartement à 200 000€ loué 800€ par mois, imaginons que votre TMI soit de 30% :

• Revenus locatifs annuels : 9600 €
• Charges : 3000 €
• Impôts : (9600 € – 3000 €) x (30% + 17,2%) = 2752 €
• Rendement net-net : ((9600 € – 3000 € – 2752 €) / 200 000 €) x 100 = 1,9%

Dans cet exemple, le rendement net-net est de 1,9%. Ce chiffre est le plus proche de la réalité et vous permet d’avoir une vision claire de la rentabilité de votre investissement immobilier.

Quelques conseils pour améliorer le rendement de votre investissement

• Négociez le prix d’achat : Un prix d’achat moins élevé permet d’améliorer le rendement locatif. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à négocier avec les vendeurs ou les promoteurs immobiliers.
• Choisissez bien l’emplacement : Un bien situé dans un quartier recherché aura généralement un loyer plus élevé, ce qui améliore le rendement locatif. Pensez également à la proximité des transports en commun, des commerces et des écoles.
• Optimisez la gestion locative : Une gestion locative efficace permet de limiter les périodes de vacance et les impayés, et ainsi d’optimiser le rendement de votre investissement.
• Profitez des dispositifs fiscaux : Certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou le dispositif Denormandie permettent de bénéficier d’avantages fiscaux et ainsi d’améliorer la rentabilité de votre investissement.

Maintenant que vous maîtrisez les différents types de calculs de rendement locatif, vous êtes mieux armé pour analyser vos futurs projets d’investissements immobiliers et ainsi optimiser votre portefeuille immobilier. N’oubliez pas qu’une bonne gestion de vos biens est également essentielle pour maximiser leur rentabilité.