Guide de la fiscalité pour les propriétaires bailleurs : Tout savoir sur vos obligations

La fiscalité est un élément important à prendre en compte lorsque l’on devient propriétaire-bailleur. En effet, il existe plusieurs taxes et impôts auxquels les propriétaires bailleurs sont soumis. Ce guide vous aidera à mieux comprendre votre situation fiscale et à optimiser la gestion de vos biens locatifs.

Les différentes taxes pour les propriétaires-bailleurs

En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes soumis à plusieurs taxes :

• La taxe foncière : elle concerne tous les propriétaires, qu’ils occupent ou louent leur bien. Son montant varie en fonction de la valeur locative cadastrale du logement et des taux d’imposition fixés par les collectivités locales.
• La taxe d’habitation : si vous louez un logement meublé à titre de résidence principale, vous pouvez être redevable de cette taxe si le locataire ne l’a pas payée.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) : elle s’applique aux propriétaires de locaux professionnels ou commerciaux. Le montant de la CFE est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du local et des taux d’imposition fixés par les collectivités locales.

Les revenus fonciers : comment les déclarer ?

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus en tant que propriétaire-bailleur. Ils sont imposables et doivent être déclarés chaque année dans votre déclaration de revenus.

Le régime réel d’imposition

Le régime réel est le régime d’imposition par défaut pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000€ par an. Il permet de déduire certaines charges liées à la gestion des biens locatifs, telles que :

• Les frais de gestion (honoraires de l’agence immobilière, frais de syndic) ;
• Les intérêts d’emprunt pour l’achat ou la rénovation du bien ;
• Les dépenses de travaux (entretien, amélioration, transformation) ;
• Les charges de copropriété non récupérables sur les locataires ;
• Les primes d’assurance ;
• La taxe foncière.

Au régime réel, on distingue deux types de revenus fonciers :

1. Les revenus fonciers non meublés : ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux.
2. Les revenus fonciers meublés : ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux. Les propriétaires-bailleurs peuvent également opter pour le régime réel simplifié, qui permet de déclarer les revenus et charges sur une base forfaitaire.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime simplifié d’imposition pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000€ par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges, sans avoir à justifier des dépenses réelles. Les revenus fonciers nets sont donc imposables à hauteur de 70% du montant brut.

Toutefois, il est possible d’opter pour le régime réel même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€, notamment si vous avez des charges importantes à déduire.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Pour encourager l’investissement locatif, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière existent :

• La loi Pinel : elle permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, sous certaines conditions (plafonds de loyer, de ressources des locataires, durée de location).
• La loi Denormandie : similaire à la loi Pinel, elle concerne l’achat de logements anciens à rénover, situés dans certaines zones géographiques.
• Le dispositif Malraux : il offre une réduction d’impôt pour les travaux de restauration réalisés sur des immeubles situés dans certains secteurs sauvegardés ou en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
• Le déficit foncier : il permet de déduire les charges liées à l’entretien et la réparation du bien locatif, sans limitation de montant, des revenus fonciers. Si les charges dépassent les revenus fonciers, le solde peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an.

Pour optimiser votre fiscalité en tant que propriétaire-bailleur, il est essentiel de bien connaître les différents impôts et taxes auxquels vous êtes soumis, ainsi que les régimes d’imposition et dispositifs de défiscalisation immobilière existants. N’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans vos démarches et vous aider à faire les bons choix.