Le jour de la signature, l’acheteur découvre la maison vide et constate que le luminaire de la salle à manger a disparu, ou que la plaque de cuisson est partie avec le vendeur. Litige garanti, et parfois action en justice. Voyons ce que la loi impose de laisser, ce qui se négocie, et comment formaliser l’accord pour éviter les disputes après la vente.
Les immeubles par nature et par destination, principe juridique central
Le Code civil distingue les biens meubles (objets déplaçables) des immeubles (le bien lui-même et tout ce qui y est attaché). Et parmi les immeubles, deux catégories existent. Les immeubles par nature sont les éléments fixes qui font partie intégrante du bâtiment : murs, sols, plafonds, toiture, fenêtres, portes, escaliers, cheminées. Ils restent automatiquement à l’acheteur, sans possibilité de discussion.
Les immeubles par destination sont des biens qui pourraient être amovibles mais qui ont été affectés durablement au logement par leur propriétaire : cheminée d’agrément encastrée, miroirs scellés, étagères murales fixées, équipement de cuisine intégré, climatisation murale, parquet posé. Ces biens suivent par défaut la propriété, sauf clause contraire mentionnée dans le compromis.
Ce qui doit obligatoirement rester
Trois familles d’éléments doivent obligatoirement rester dans le logement le jour de la remise des clés. La cuisine intégrée avec ses meubles fixés au mur, ses plans de travail et son électroménager encastré. Le four, la plaque de cuisson encastrée, le lave-vaisselle intégré, le réfrigérateur encastré font partie du bien, sauf clause expresse contraire.
Les sanitaires au sens large : baignoire, douche, lavabo, robinetterie, sèche-serviettes mural, miroir scellé. Tout équipement qui supposerait des travaux pour être retiré reste avec le bien. La chaudière et le système de chauffage, incluant les radiateurs (qu’ils soient électriques ou à eau), le thermostat mural, les conduits et les équipements techniques associés. Personne ne s’attend à acheter une maison sans chauffage.
Ce qui peut partir avec le vendeur
Tous les biens meubles au sens classique partent avec le vendeur sauf accord contraire : tables, chaises, lits, canapés, armoires non encastrées, électroménager non intégré (lave-linge, sèche-linge, réfrigérateur posé, micro-ondes), vaisselle, linge, vêtements. Ces éléments ne font pas partie de la vente immobilière et sont par nature mobiles.
Les équipements techniques détachables peuvent également partir : luminaires non encastrés (suspensions, lampes posées, appliques décoratives à fixation simple), tringles à rideaux et rideaux, antennes paraboliques externes, boîtes aux lettres non scellées, abris de jardin démontables. Le vendeur peut les emporter, à condition que l’enlèvement ne dégrade pas le bien (un trou dans un mur après retrait d’une applique doit être rebouché et repeint).
La zone grise des équipements négociables
Entre les obligations légales et les biens meubles, une zone grise se prête à la négociation. Le poêle à bois non scellé peut partir ou rester selon accord. La cuve à fioul partiellement remplie peut être facturée séparément. Les volets roulants électriques avec leur télécommande restent généralement avec le bien. L’installation domotique (alarme, prises connectées, thermostat connecté) peut faire l’objet d’une négociation séparée.
Les équipements de jardin sont également discutés au cas par cas : tondeuse autoportée stockée dans le garage, mobilier de jardin, barbecue intégré ou non. Pour ces postes, le compromis de vente doit lister précisément ce qui reste et ce qui part, en mentionnant un prix séparé si certains éléments sont vendus avec le bien à un prix qui s’ajoute au prix de l’immobilier (pour éviter de payer les droits de mutation sur ces meubles).
La méthode : un inventaire annexé au compromis
La meilleure protection des deux parties consiste à annexer au compromis de vente un inventaire précis de tout ce qui reste dans le bien. Pour chaque pièce, listez les équipements concernés (luminaires, électroménager, mobilier intégré, équipements techniques), et mentionnez ceux qui restent et ceux qui partent. Cette annexe, signée par les deux parties, fait foi en cas de litige ultérieur.
Pour les équipements vendus en plus du bien immobilier (mobilier en bon état que l’acheteur souhaite reprendre), établissez une facture séparée précisant la valeur attribuée à chaque élément. Cette ventilation diminue mécaniquement le prix immobilier soumis aux droits de mutation (économie de 7-8 % sur le montant des meubles), et clarifie juridiquement la transaction. La facture des meubles est imposée à la TVA si le vendeur est professionnel, mais pas si le vendeur est un particulier.
Le jour de la remise des clés, dernière vérification
L’acheteur a tout intérêt à visiter le logement avant la signature chez le notaire le jour J, ou au plus tard 48 heures avant. Cette visite « pré-signature » permet de vérifier que l’état des lieux correspond à ce qui a été convenu, et que tous les biens promis dans l’inventaire annexé sont bien présents. En cas de manquement constaté, la signature peut être conditionnée à une régularisation ou à une retenue financière sur le prix.
Une fois la signature acquise, la contestation devient nettement plus difficile. Si vous constatez après coup qu’un luminaire promis a disparu, vous pouvez tenter une action amiable puis judiciaire en restitution ou en dédommagement, mais la charge de la preuve repose sur vous. Mieux vaut prévenir que guérir en vérifiant scrupuleusement le matin de la signature.