Le bailleur paie l’agence pour rédiger le bail et trouver le locataire. Le locataire paie aussi, mais seulement une partie strictement encadrée par la loi. Voyons ce que la loi Alur a clarifié depuis 2014, ce que vous pouvez légitimement facturer ou refuser, et le montant que vous devez attendre selon votre rôle.
Le principe : le bailleur paie tout, sauf quatre prestations
La loi Alur du 24 mars 2014 a balayé la pratique du « 50/50 » qui prévalait depuis des décennies. Désormais, c’est le bailleur qui supporte la quasi-totalité des honoraires d’agence pour la mise en location. La rédaction du mandat, la diffusion des annonces, l’organisation des visites, la vérification de solvabilité du locataire candidat, la rédaction de l’état des lieux : autant de prestations à la charge exclusive du bailleur.
Le locataire ne paie l’agence que pour quatre prestations limitativement énumérées : la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail, et la réalisation de l’état des lieux d’entrée. Et même là, le montant qu’il doit payer ne peut excéder celui supporté par le bailleur. C’est ce qu’on appelle le principe du plafonnement réciproque.
Combien le locataire peut être facturé
Le décret du 1er août 2014 a fixé des plafonds au mètre carré selon trois zones géographiques. En zone très tendue (Paris et petite couronne), le total des honoraires à la charge du locataire ne peut dépasser 12 € le mètre carré de surface habitable, plus 3 € pour l’état des lieux. En zone tendue (28 agglomérations dont Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux), c’est 10 € + 3 € le mètre carré. Hors zone tendue, 8 € + 3 € le mètre carré.
Pour un appartement de 60 m² loué en zone tendue, le locataire ne peut donc supporter plus de 780 € d’honoraires d’agence au total (60 × 10 € + 60 × 3 €), à condition que le bailleur paie au moins le même montant. Tout dépassement est récupérable par le locataire pendant trois ans après la signature du bail. Une simple lettre recommandée demandant remboursement suffit dans la plupart des cas à obtenir gain de cause.
Côté bailleur, des honoraires libres mais à négocier
Aucun plafond légal ne s’impose au bailleur. Les agences fixent librement leurs honoraires de mise en location, qui se situent généralement entre 8 et 12 % du loyer annuel hors charges. Sur un loyer de 800 € mensuel (9 600 € l’année), comptez entre 770 € et 1 150 € d’honoraires, montant entièrement à votre charge.
Ces honoraires se négocient, surtout sur les biens situés en zone tendue où l’agence trouvera un locataire rapidement et avec peu d’effort. La moyenne s’établit à 10 % du loyer annuel pour un mandat simple, et descend souvent à 7-8 % pour un mandat exclusif. La gestion locative continue (perception du loyer, gestion des sinistres, déclarations fiscales) fait l’objet d’honoraires distincts, en général 5 à 8 % du loyer perçu chaque mois.
Ce que les agences essaient parfois de glisser en plus
Certaines agences continuent à facturer au locataire des prestations qui sortent du cadre légal : étude approfondie de solvabilité, ouverture de dossier numérique, frais de gestion administrative, frais de « contrôle qualité ». Toutes ces appellations sont des reformulations qui visent à contourner le plafond légal. Elles n’ont aucune valeur juridique et sont récupérables par le locataire.
Avant de signer, le candidat locataire a tout intérêt à demander le détail précis des prestations facturées et leur montant. Une agence sérieuse fournit cette ventilation sans difficulté. Une agence qui refuse, qui présente un total opaque ou qui dépasse manifestement les plafonds Alur mérite un signalement à la DGCCRF par signal.conso.gouv.fr. Le signalement est gratuit, anonyme si vous le souhaitez, et déclenche souvent un contrôle qui aboutit à une mise en demeure.
Le cas particulier de la location entre particuliers
Quand bailleur et locataire se rencontrent sans intermédiaire (annonces sur LeBonCoin, PAP, bouche-à-oreille), aucuns honoraires d’agence ne s’appliquent puisqu’il n’y a pas d’agence. Le bail peut être rédigé directement par les parties, à partir d’un modèle officiel disponible sur service-public.fr ou auprès de l’ANIL. L’état des lieux peut être réalisé par les parties elles-mêmes ou par un huissier (250 à 400 € selon les territoires), partagé en deux entre bailleur et locataire en cas de désaccord.
Pour le bailleur expérimenté, la location en direct économise jusqu’à 15 % du loyer annuel chaque année, ce qui peut représenter 1 500 à 3 000 € sur la durée d’un bail standard. Pour un primo-bailleur ou un bailleur qui gère un bien à distance, l’accompagnement par une agence reste souvent rentable, à condition d’avoir négocié des honoraires raisonnables et de bien comprendre ce que vous payez.