Vendre une maison déclenche plusieurs interactions avec l’administration fiscale, mais aucune démarche n’est à votre charge directement le jour de la signature. C’est le notaire qui pilote l’essentiel des formalités. Voyons exactement qui prévient qui, et ce que vous devez vérifier de votre côté pour ne pas avoir de mauvaise surprise plus tard.
Le notaire, pivot de toutes les démarches fiscales
Le notaire est tenu par la loi de transmettre à l’administration fiscale plusieurs informations dès la signature de l’acte authentique de vente. Ces transmissions sont automatiques et ne nécessitent aucune intervention du vendeur ou de l’acheteur. Le notaire envoie l’acte de vente au service de la publicité foncière, qui actualise le fichier immobilier (cadastre) et publie la mutation. Cette publication rend la vente opposable aux tiers et inscrit le nouveau propriétaire dans les registres officiels.
Le notaire prélève également les droits de mutation (frais de notaire) dus par l’acheteur, et les reverse à l’État dans les délais légaux. Et il déclare le calcul de la plus-value imposable du vendeur, si une plus-value est constatée. Le notaire prélève alors directement l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux sur le prix de vente, et les reverse au Trésor public. Le vendeur n’a rien à déclarer ultérieurement sur sa déclaration d’impôt sur le revenu pour cette opération.
Ce que vous devez signaler vous-même
Trois démarches restent à votre charge directe en tant que vendeur. Premièrement, l’annulation des prélèvements automatiques de la taxe foncière et de la taxe d’habitation (sur résidences secondaires). Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr et signalez le changement d’adresse, ce qui permet à l’administration d’adresser les futurs avis à votre nouvelle adresse. Sans cette démarche, vous risquez de continuer à payer la taxe foncière du bien vendu pendant l’année suivante avant que l’administration ne croise les fichiers.
Deuxièmement, la mise à jour de l’adresse fiscale sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. Cette modification se fait automatiquement à votre prochaine déclaration de revenus, mais vous pouvez l’anticiper en signalant le changement d’adresse à l’administration via votre espace personnel. Troisièmement, la résiliation des contrats énergie, eau et internet attachés au bien vendu. Ces contrats ne sont pas fiscaux mais leur résiliation est de votre responsabilité, et leur oubli peut générer des factures persistantes pendant des mois.
La taxe foncière : qui paie au prorata
La taxe foncière de l’année de la vente est due par celui qui était propriétaire au 1er janvier de l’année. Si vous vendez en juin 2026, vous restez redevable de la taxe foncière 2026 en totalité, payable en octobre 2026. L’acheteur ne devient redevable qu’à partir de 2027.
Pour éviter cette situation inéquitable, la pratique commerciale consiste à intégrer une répartition au prorata temporis dans le compromis de vente. L’acheteur rembourse au vendeur la partie de la taxe foncière correspondant à la période où il sera propriétaire. Sur une vente du 1er juillet, l’acheteur prend en charge 50 % de la taxe annuelle, versée au vendeur en complément du prix de vente. Cette clause se négocie au moment du compromis et figure expressément dans l’acte. Sans clause, c’est l’application stricte de la loi qui s’applique et le vendeur paie tout.
La plus-value imposable, ce que vous devez vérifier
Le notaire calcule lui-même la plus-value imposable, mais vous avez intérêt à vérifier ses calculs avant signature. Trois postes peuvent réduire la plus-value imposable et donc l’impôt à payer. Le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (forfait 7,5 % du prix d’achat, ou frais réels justifiés). Les travaux réalisés par des entreprises, payés et non déjà déduits d’un autre impôt (forfait 15 % du prix d’achat pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, ou frais réels justifiés). Les abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement la plus-value imposable à partir de la 6e année.
Avant signature, transmettez au notaire toutes les factures de travaux que vous avez conservées : isolation, ravalement, ravitaillement chaudière, gros entretien. Ces factures peuvent réduire significativement la plus-value imposable. Le notaire intègre les justificatifs au dossier et applique l’abattement correspondant. Si vous ne fournissez rien, il applique le forfait 15 % de travaux, qui est généralement plus avantageux que les frais réels sur des biens détenus depuis longtemps.
La déclaration d’impôt l’année suivant la vente
Votre déclaration d’impôt sur le revenu de l’année suivant la vente doit faire mention de la transaction, même si l’impôt sur la plus-value a déjà été prélevé par le notaire. La case à compléter est généralement la 3VZ pour la plus-value imposable, et la 3VG pour la plus-value exonérée (résidence principale). Vous recevrez du notaire un document récapitulatif reprenant ces montants à reporter, à conserver précieusement.
Si vous vendez votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération totale de plus-value, sans limite de montant. La déclaration mentionne simplement la vente sans calcul d’impôt. Pour les autres ventes, l’impôt et les prélèvements sociaux sont définitivement acquittés au moment de la transaction, et la déclaration sert juste à l’archivage administratif. Conservez tous les documents notariaux et fiscaux liés à la vente pendant au minimum 6 ans, durée du droit de reprise de l’administration en cas de contrôle.